Кризис на рынке жилищного строительства продолжается с 2015 года. Судя по всему, не станет исключением и наступивший год.

На минувшей неделе Президент России Владимир Путин изменил Федеральный закон
«О содействии развитию жилищного строительства». На смену термину «жилье эконом-класса» пришло понятие «стандартное жилье», используемое во всех странах.

Сейчас к эконом-классу относят квартиру площадью от 20 до 50 квадратных метров или дом площадью до 200 квадратных метров со всеми коммуникациями, счетчиками воды и электричества, сантехникой, плитой. Стоимость квадратного метра в этом случае не должна превышать 35 тысяч рублей для новостройки.

В нашей области, если верить статистике, баланс соблюдается: в минувшем году средняя стоимость строительства одного квадратного метра общей площади в жилых домах (не индивидуальных) составила 33270 рублей - почти на 2000 рублей  выше прошлогоднего уровня. Это уже на пределе рентабельности для компаний-застройщиков, считает гендиректор АО «Кировспецмонтаж» Алексей Миронов. «Ниже цена уже не опустится», - предположил он в ответ на вопрос журналиста «ВК», а также подтвердил, что сегмент эконом-класса - наиболее продаваемый в последние годы.

Пока трудно сказать определённо, идёт речь только о замене понятий или об изменении стандартов жилья, а следовательно, о его стоимости для подавляющего большинства покупателей. Второе можно предположить, памятуя о недавнем решении президента и Мин-строя РФ о грядущей отмене долевого строительства. Эксперты рынка жилья единодушны: это приведёт к подорожанию новостроек на 20, а то и на 30 процентов. Ведь по новой схеме вместо граждан (дольщиков) деньги застройщикам будут давать жадные до прибыли банки, а в продажу пойдёт уже готовое жильё, квадратный метр которого всегда дороже планируемого на стадии котлована.

С одной стороны, это избавит страну от появления новых обманутых дольщиков, с другой - ужесточит условия работы для строительных компаний, особенно небольших. Некоторые из них будут вынуждены уйти с рынка, уверен Алексей Миронов, сам, кстати, поддерживающий отмену долевого строительства.

В целом, как отмечают в наиболее крупных строительных компаниях, работающих в нашем регионе, наметилась тенденция к тому, что люди стали чаще покупать первичное жильё в чистовой отделке. Руководитель АО «Кирово-Чепецкое управление строительства» Сергей Кочуров объясняет это здравым расчётом: стройматериалы заметно подорожали за последние годы (некоторые - в 2,5 раза), а предприятие может изначально сделать интерьер по желанию клиента, к тому же приобретя материалы по оптовым ценам. Зачем же людям самим напрягаться?

Впрочем, вторичный рынок жилья в нашей области пока по-прежнему лидирует, чему способствуют и «материнский капитал», и другие федеральные и региональные программы. При этом, как ни странно на первый взгляд, стоимость квадратного метра б/у квартиры заметно выше, чем в новостройках. Скорее всего, покупатели «вторички» надеются на то, что меньше придётся тратиться на ремонт.

В два раза меньше квартир

По сообщению Кировстата, с января по ноябрь прошлого года в Кировской области введено в эксплуатацию более 385 тысяч квадратных метров жилья - на 16 с лишним процентов меньше того же периода предыдущих двух лет. В декабре сдано ещё не менее 3 - 4 многоэтажек в г. Кирове, не учтённых статистикой, но заметно изменить картину они не могли. На днях радио «Эхо Москвы» в Кирове» процитировало утверждение председателя совета директоров Кировского сельского строительного комбината (одного из крупнейших застройщиков жилья в регионе) Дениса Крутихина: «Могу сказать с точностью про многоквартирные дома, построенные в городе Кирове. Если в 2016 году мы построили 445 тысяч квадратных метров, то в 2017-м - около 300. Это показывает, что спад - практически 30%».

Если перевести квадратные метры в количество квартир, то в области их построено в прошлом году примерно вдвое меньше, чем в позапрошлом. Строители уверены, что падение спроса на рынке произошло из-за снижения покупательной способности населения. Главным образом это коснулось
г. Кирова (а это львиная доля объёмов жилищного строительства), а также ещё 22 муниципальных образований и трёх городов, утверждает Кировстат. Например, эти объемы более чем в три раза снизились в Арбажском и Верхошижемском районах и в г. Слободском. Ни одного дома не сдали за год в Богородском районе.

При этом в некоторых других районах (всего в 18-ти) отмечают положительную динамику жилищного строительства. Например, в Даровском и Нолинском, а также в г. Котельниче - рост почти вдвое! Почему? Одной из «точек роста» здесь стало возросшее индивидуальное (малоэтажное и коттеджное) строительство жилья за собственные и заёмные средства населения. Правда, и здесь не обходится без «ложки дегтя». Например, в прошлом году суд постановил снести в г. Кирове многоквартирный дом на ул. Щорса, 127-к, заселенный уже четыре года назад, который по документам проходит как раз как индивидуальный особняк площадью всего 500 квадратных метров!

Словом, где-то убыло, а где-то прибыло, что не меняет тенденций в целом. Можно согласиться с предположениями некоторых региональных СМИ,  предрекающих в наступившем году передел рынка жилищного строительства в нашей области. В подтверждение этого приводится информация о некоем ООО «Техстрой Регион Пермь», которое подало в суд иск о признании банкротом АО «КЧУС» - одного из основных игроков кировского рынка жилья. А недавно в СМИ прошла информация о возбуждении уголовного дела по факту задержки зарплаты сотрудникам этой компании. Всё это создаёт впечатление о её нестабильности.

При этом, если одни застройщики сокращают объёмы производства, другие их увеличивают. Тот же «Кировспецмонтаж», если верить утверждению его гендиректора, сумел в прошлом году даже увеличить объём сданного жилья по сравнению с 2016-м. Как раз на 16 - 17 процентов, на которые произошел спад в отрасли в целом по области. Однако дальше расти некуда.

- Наращивать объёмы строительства в этом году смысла нет, - сообщил редакции «ВК» Алексей Миронов. - Некоторые квартиры не продаются по несколько лет. Выкладывать на рынок товар при отсутствии спроса - просто сумасшествие. Надеемся остаться в тех же объёмах, что в прошлом году. Главное - сохранить коллектив, мощности, завод. К концу прошлого года продажи оживились, однако в целом рынок невозможно вернуть на докризисный уровень без снижения ипотеки, кредитных ставок для потенциальных покупателей.

Без квартир не оставят?

Действительно, в нашем дотационном регионе не так много людей, способных купить квартиру с получки или на свободные сбережения. Для большинства единственный шанс - квартира в кредит. И вообще, как шутят в сфере бизнеса, ипотека - лучшая мотивация для работника.

Очевидно, в коридорах власти понимают проблему. Так, с 1 января российские семьи, в которых родится второй и (или) третий ребенок, могут оформить ипотеку всего под шесть процентов годовых на приобретение жилья на первичном рынке: готового жилого помещения по договору купли-продажи или жилья на этапе строительства по договору долевого участия. Правительство России утвердило правила, которые устанавливают цели, порядок и условия предоставления субсидий по льготной ипотеке.

Процентная ставка по ипотеке в регионе снижается. В 2017 году - с 11,3 до 9,9 процента. Минстрой РФ предложил регионам осуществить программу по выдаче льготных ипотечных кредитов, определить категории граждан, которым их будут выдавать, и предусмотреть средства в бюджете для компенсации скидки за каждого заемщика банку-партнеру «Агентство ипотечного жилищного кредитования». Предполагается, что бюджетные деньги позволят снизить процентную ставку до 6,5 процента годовых. Тоже хорошая новость.

В целом ситуация для строительных компаний пока не критична. В том или ином объёме жильё покупать будут, государство может только оказать (или нет) содействие процессу. Требуются новые квартиры и самим муниципалитетам, например для «расселенцев» из ветхого жилья (около 600 домов по области) и детей-сирот - особенно в районах, где подходящее по критериям жильё трудно найти. А вот практика предоставления земельных участков под строительство многодетным семьям, как недавно признали в областном правительстве, увязла в бездорожье (из-за отсутствия подъездных путей): с 2011 года жильё построила лишь одна из каждых ста семей, получивших разрешение.

Для бюджетников, имеющих скромный уровень дохода, строят жилье с использованием механизмов долгосрочной льготной аренды. Этой программой занимается государственная Кировская региональная ипотечная корпорация, на долю которой с 2016 года приходится менее одного процента рынка ипотечного кредитования - всю остальную долю забрали банки. Сейчас КРИК - обычный брокер на рынке бумаг, который то сам с кого-то пытается взыскать деньги с помощью банкротства, то другие - с него. Взять, к примеру, тяжбы с ООО «Вятка-Надым» или с Кировским ССК. Скорее всего, близится финал корпорации в нынешнем виде в связи с потерей рынка для уставной деятельности, а также после посадки двух директоров.

Эксперты рынка считают, что спад спроса на жильё связан не только со снижением покупательной способности, но и с выжидательной позицией части населения. Пока есть государственные «телодвижения» по снижению ипотечных ставок банками, никому не хочется прогадать в деньгах. Благо выбор застройщиков большой, выбор предложений по жилью и кредитам - тоже. И вряд ли пауза будет долго продолжаться, ведь строительная отрасль - одна из стратегических для экономики.

Игорь НЕЛЮБИН.