С 1 марта, поясняет пресс-служба Росреестра, вводятся новые основания для приостановления учётно-регистрационных действий как в отношении земельных участков, так и в отношении зданий или сооружений, расположенных на них.
Зарегистрировать сделку будет нельзя, если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отсутствуют сведения о местоположении границ участка. Также нельзя будет поставить на кадастровый учёт здание, сооружение или какой-либо недострой, расположенные на таком участке, или оформить права на них. Применение новых положений не зависит ни от категории земельного участка, ни от вида его разрешённого использования, подчёркивают в ведомстве.
Как отмечают специалисты Росреестра, при отсутствии в ЕГРН сведений о границах участка невозможно однозначно определить, где этот участок в действительности находится и какова его площадь. Соответственно, у покупателя могут возникнуть сомнения, что указанная в сделке цена актуальна и соответствует характеристикам объекта.
Также бывают случаи, когда продавец показывает покупателю чужой участок или сообщает, что в участок входит территория, которая на самом деле не является его частью. В результате человек приобретает совершенно иной объект и пытается добиться справедливости в суде либо сталкивается со сложностями при установлении границ купленной земли.
Практика показывает, что именно отсутствие точно определённых границ является причиной большинства конфликтов между владельцами смежных участков. К примеру, бывает, что собственник соседнего участка предъявляет претензии о захвате земли новым покупателем или наоборот. В этом случае начинаются долгие споры, которые нередко приходится решать через суд.
Кроме того, добавляют в Росреестре, встречаются случаи, когда строительство капитальных объектов осуществляется без понимания реального местоположения границ участка. Это приводит к тому, что построенный объект оказывается расположен на чужой земле или на участке, не предоставленном или не предназначенном для строительства.
Наконец, при отсутствии утверждённых границ и признаков хозяйственной деятельности органы власти могут ошибочно принять участок за свободную землю и незаконно ею распорядиться. Это создаёт прямую угрозу для защиты прав граждан и юридических лиц.
Таким образом, закон обеспечивает гарантии прав новых обладателей земельных участков, защищает их от возможных проблем с определением местоположения границ и от несанкционированного занятия участков, подчёркивают в Росреестре.
Проверить, внесены ли в ЕГРН границы участка, достаточно просто, добавляют в ведомстве. Для этого можно открыть публичную кадастровую карту Росреестра и по кадастровому номеру или адресу найти интересующий участок. Это доступно всем желающим бесплатно.
Кроме того, сведения о местоположении границ участка указываются в выписке из ЕГРН, которую можно получить как в электронном, так и в бумажном виде. Это можно сделать с использованием Единого портала госуслуг или в МФЦ.
Если границы не внесены в ЕГРН, то, как пояснили в Росреестре, документы для осуществления каких-либо учётно-регистрационных действий с участком будут приняты. Но после того как госрегистратор обнаружит, что сведений о границах в реестре нет, учётно-регистрационные действия будут приостановлены.
Чтобы внести в ЕГРН границы участка, сначала нужно сделать межевой план территории. Межеванием занимаются кадастровые инженеры. Специалист выезжает на место и проводит необходимые замеры и расчёты. Если есть забор, то замеры проводят по нему. Если забора нет, лучше заранее обозначить углы участка колышками. Следующий этап - ознакомление с результатами замеров. Далее - процесс согласования границ с владельцами смежных участков.
В срок, обозначенный в договоре подряда, кадастровый инженер готовит межевой план, содержащий сведения о характерных точках границы земельного участка. При этом он не сможет установить рубежи так, как хочется собственнику. Для проведения работ потребуются документальные свидетельства, что участок выделен именно в этом месте и именно на такой площади.
При уточнении границ участка потребуется выполнение мероприятий по согласованию их уточнённого местоположения. Сроки этих мероприятий зависят от конкретной ситуации и не могут быть определены или указаны заранее, отмечают в Росреестре.
«Напомним, что уточнение границ поможет исправить возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади. Она может отличаться от той, что указана в сведениях ЕГРН. Кроме того, ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения размера земельного налога», - сообщает пресс-служба ведомства.
После того как будет готов межевой план участка, владелец земли должен подать его в Росреестр вместе с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учёта. Как правило, это делается через МФЦ.
После вступления поправок в силу собственникам придётся заняться уточнением границ своих участков для совершения сделок с ними без лишних сложностей. Для этого надо обратиться к кадастровому инженеру, который составит межевой план. Стоимость таких услуг для граждан варьируется в диапазоне от 15 до 35 тысяч рублей (но, в зависимости от дополнительных условий, такие услуги могут стоить и дороже). После подготовки межевого плана этот документ представляется в Росреестр, который регистрирует границы участка, и после этого уже станет возможным совершение сделок и их регистрация. Подготовка межевого плана, в зависимости от ситуации, может занять от нескольких недель до нескольких месяцев.
Актуальных данных о том, сколько сейчас в стране участков с неуточнёнными границами, нет, сообщили «Российской газете» эксперты. «Но, например, по состоянию на 2017 год таких участков было 50 процентов по всей России, а в 2020 году в Пермском крае количество подобных участков составляло порядка 37 процентов, так что можно сказать о том, что таких «проблемных» участков всё ещё много», - добавили они.
Кроме того, с 1 марта 2025 года введён запрет на эксплуатацию частных домов, не зарегистрированных в кадастре. Для внесения дома в кадастр требуется нанять кадастрового инженера, который создаст техплан строения и участка (если границы не утверждены). Эти документы подаются в Росреестр, а процесс можно упрощённо провести через МФЦ. Услуги инженера оплачиваются отдельно, и расценки, вероятно, возрастут.
Штрафы за нарушение требований регистрации, указал парламентарий, составляют 1,5-2 тысячи рублей согласно статье 19.21 КоАП.
Также с нового года устанавливаются госпошлины за кадастровый учёт: две тысячи рублей для новых объектов и тысяча рублей за изменение данных. Ранее это было бесплатно, что теперь отменено.
Кроме того, с 1 марта 2025 года владельцы земель обязаны освоить свои участки в течение трёх лет. Этот срок отсчитывается с момента приобретения собственности, например после покупки или наследования земли. Закон требует от собственников привести участок в пригодное для использования состояние, соответствующее его целевому назначению. Это включает в себя очистку от захламлённости и зарослей сорняков.
Если за три года участок не будет освоен, то могут применяться меры для приведения его в порядок.
Для садоводческих участков предусмотрены следующие критерии:
• отсутствие посадок в течение трёх и более лет,
• захламлённость участка (без предпринятых попыток очистки более года),
• дачная земля заросла сорняками высотой более метра на половине площади.
Примерами освоения участка, согласно объяснению экспертов, могут служить простой покос травы и уборка мусора.
Анастасия ЧЕТВЕРГОВА.
Подготовлено по материалам Росреестра и «Российской газеты» (rg.ru).
