Скрытых рисков в земельных вопросах немало. А обращение к нотариусу при сделках с недвижимостью обеспечивает повышенные гарантии безопасности для всех участников.
При покупке участка и дачи это не менее важно, чем в случае с квартирой, тем более что количество таких сделок в стране только растет. В первом квартале 2024 года нотариусы удостоверили 51,8 тысячи сделок с земельными участками со строениями и без них. Это на шесть процентов больше, чем было за три месяца 2023-го.
За весь прошлый год через нотариусов прошло более 266 тысяч таких сделок, что на семь процентов превышает показатель позапрошлого года.
С уважением к чужим границам
Прежде чем покупать загородный домик и кусочек земли, важно убедиться, что на участке проведено межевание, советуют эксперты Федеральной нотариальной палаты. Законодательство не запрещает сделки с «четко не разграниченными» земельными участками, но в будущем могут возникнуть споры с соседями. Или вы можете приобрести совсем не тот участок, который вам показали.
Обычно люди покупают землю, чтобы построить на ней садовый домик или даже жилой дом для постоянного проживания. Чаще всего участки приобретают на землях двух категорий: в населенных пунктах и сельскохозяйственного назначения. И не везде можно строить жилые дома. Поэтому важно учитывать категорию земельного участка и вид разрешенного использования.
Вы не можете, например, построить садовый или жилой дом на землях, предназначенных для огородничества. Там можно высаживать овощи для себя и даже соорудить сарай или временную постройку для грабель и вёдер, но не капитальную постройку. Ещё запрещено возводить дома в зонах, где проходят магистральные трубопроводы или газопроводы, водопроводы, сети канализации, высоковольтные линии электропередачи.
На одних земельных участках полностью запрещено возведение каких-либо построек, а на других разрешено строить объекты для производства сельскохозяйственной продукции. Много проблем возникает на бывших землях колхозов, когда владельцы, допустим, двух-трёх гектаров продают доли. Люди считают, что они покупают участки и могут строить на них что угодно. Де-факто никакого участка нет. Есть только доля в земле сельскохозяйственного назначения, и строить жильё на ней нельзя.
Также сложности возникают, когда земля предоставляется по постановлениям администрации. Они выдаются, например, в тех случаях, когда садоводство как коллектив существует давно, но земля в собственность каждого фактического собственника не оформлена. В подобных случаях с квартирами речь идет о договоре приватизации, а здесь - о постановлении администрации о безвозмездной передаче земли в собственность. Через подобные постановления землю также могут получить, например, многодетные семьи, «очередники», участники СВО.
Часто люди думают, что в земле, полученной таким образом, нет супружеской доли - как в случае с добрачным имуществом, подарками и наследством, а значит, не надо ее выделять и согласие второй половины для распоряжения этим имуществом не требуется. Тем не менее это ошибка.
На земле, которую вы присмотрели, могут находиться зоны с особыми условиями использования территории. И хорошо бы знать заранее, что на вашем новеньком участке нельзя будет строить жилой дом или запрещено заниматься определенными видами деятельности. Если вдруг вы хотите выращивать коз, но земля расположена в водоохранной зоне, воплотить эти планы в жизнь не получится. Также для такой земли предусмотрены жесткие требования по строительству и соблюдению различных норм. Участок может считаться археологическим памятником или территорией культурного слоя, что тоже накладывает свои ограничения.
Помощь нотариуса
Данные о некоторых ограничениях, установленных в отношении использования участка, могут быть зафиксированы в государственном реестре только по участкам, границы которых установлены в соответствии с законодательством. К таким ограничениям относятся публичные сервитуты, зоны с особым использованием территорий (природоохранные зоны, зоны культурного наследия т.д.).
Много полезной информации можно увидеть в выписке из Единого государственного реестра налогоплательщиков (ЕГРН). Однако сейчас покупатель не может самостоятельно запросить выписку с Ф.И.О. владельца недвижимости. Для этого нужно обратиться к нотариусу и подтвердить письменно, что у вас есть веские причины для получения таких сведений.
Если вы удостоверяете сделку у нотариуса, запрашивать и оплачивать отдельно выписку или иные запросы не придется, это включено в работу. В выписке из ЕГРН, которую нотариус получает при совершении нотариальных действий, он видит назначение земли, все зоны и обременения, в том числе такие, как, например, наличие газопровода, публичные или частные сервитуты.
Также там есть паспортные данные владельца недвижимости, основание возникновения права и другая информация. При необходимости нотариус может запросить промежуточные документы-основания, доверенности и т.д., в том числе отследить историю переходов права собственности на объект.
Помимо информативных выписок из ЕГРН, при удостоверении сделки нотариус запрашивает данные из органов ЗАГС. Он может узнать, находится ли продавец либо покупатель в браке или разводе, жив ли супруг либо доверитель. Увидит, есть ли у пары брачный договор, действуют ли доверенности, в порядке ли другие документы. Нотариус проверит полномочия продавца, нет ли ареста или обременений на имуществе, не нарушены ли права третьих лиц. Уточнит, не является ли продавец банкротом или экстремистом, и другие аспекты, которые в последующем могут стать основанием для признания сделки недействительной.
Дом, который незаконно построил Джек
Если вы покупаете участок, на котором уже стоит дом, следует проявить должную осмотрительность. «Старая избушка», которую вы планируете снести сразу после покупки земли, может оказаться объектом культурного наследия. И ее даже ремонтировать без согласования запрещено. Продавец может утаить эту маленькую особенность или просто про нее не знать.
Бывают «умельцы», которые продают людям квартиры под видом долей в доме, возведенном в рамках индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Проблема в том, что на участке ИЖС нельзя строить многоквартирные дома, этот формат подразумевает дом на одну семью. Покупатели подобных квартир очень рискуют, потому что доли в таком доме не будут выделены, а сам дом вообще может быть снесен как самострой.
Еще из неприятного: постройка, расположенная на земельном участке, может быть не узаконена. Если вам предлагают купить землю с незарегистрированным садовым домом, не спешите ударять по рукам. Как правило, Росреестр отказывает в регистрации таких участков, потому что в соответствии с Земельным кодексом РФ судьба строения должна следовать судьбе земельного участка. Прежде чем приобретать недвижимость, нужно убедиться, что она стоит на кадастровом учете и за продавцом зарегистрировано право собственности на нее.
Случается и так: есть земельный участок и есть расположенный на нём дом, оба стоят на кадастровом учёте. При этом дом к земле «не привязан». В будущем, когда новый собственник решит землю к дому привязать, его может ждать неприятный сюрприз. Например, окажется, что по координатам дом частично или полностью располагается не на купленном участке, а на соседнем.
Другой тонкий момент: строение может не принадлежать владельцу земельного участка. У хозяина постройки есть преимущественное право на покупку земли под ней. Если же это право было нарушено, сделку могут оспорить. Нотариус о таких нюансах обязательно предупредит.
Анастасия ЧЕТВЕРГОВА.
Подготовлено по материалам Федеральной нотариальной палаты (notariat.ru).
