Сегодня подробно поговорим о капитальном ремонте общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах. За последнее время в законодательстве появилось немало нововведений, касающихся  капитального ремонта и его финансирования. Попробуем в этом разобраться. 

Капремонт - дело обязательное... 

В каких домах будет проводиться капитальный ремонт?
Капитальный ремонт общего имущества осуществляется в обязательном порядке во всех многоквартирных домах на территории России. При этом не признаются таковыми дома блокированной застройки, то есть те, в которых выход из каждой квартиры осуществляется прямо на улицу, а не на лестничную клетку. 

Вновь созданные многоквартирные дома включаются в региональную программу капитального ремонта не ранее чем через год, но не позднее пяти лет после ввода в эксплуатацию. При этом с лета нынешнего года регионы могут принять самостоятельное решение об освобождении новостроек от обязанности по внесению взносов на капитальный ремонт на срок до 5 лет. 

Какие работы входят в капитальный ремонт? 
Полный перечень работ, которые относятся к капитальному ремонту, позволяет легко понять, на что могут рассчитывать жильцы, желающие, чтобы их многоквартирный дом действительно привели в порядок, а не ограничились косметической покраской стен в подъезде.  

Итак, капремонт - это:

• - ремонт внутридомовых инженерных сетей: электричества, отопления, горячего и холодного водоснабжения, газоснабжения и  водоотведения (канализация), 
• - ремонт или замена лифтов,
• - ремонт крыши,
• - ремонт подвалов (тех, что относятся к общему имуществу),
• - ремонт фасада,
• - ремонт фундамента. 

Помимо этого в регионах могут дополнить список работ по капремонту, включив в него следующие пункты:

• - утепление фасада,
• - переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую,
• - устройство выходов на кровлю,
• - установка коллективных приборов учета и т.п. 

Для обеспечения своевременного проведения капитального ремонта субъектами РФ формируются и утверждаются региональные программы капитального ремонта, которые должны содержать:

• - перечень всех многоквартирных домов в регионе, 
• - перечень услуг и работ по капремонту, которые будут производиться в домах,
• - сведения о сроках проведения капремонта в домах.  

Найдите эту программу в Интернете на сайте профильного министерства вашего субъекта РФ или на сайте регионального оператора, и вы узнаете, какой именно ремонт запланирован в вашем доме и в какие сроки.  

Платить, «и никаких гвоздей»...

Платить или не платить за капремонт - так вопрос уже не стоит. (Здесь «Азбука...» делает ссылку на ч. 1 ст. 169 Жилищного кодекса РФ). Ежемесячная уплата взносов - прямая обязанность собственников жилья. 

При этом фонд капремонта дома (это все денежные средства, которые складываются из уплачиваемых собственниками взносов) можно формировать двумя способами: 

- на счете регионального оператора (его еще называют «общим котлом»),

- на специальном счете, открытом для конкретного дома. 

Отличие спецсчета от «общего котла» состоит в том, что на него перечисляются средства, которые платят жильцы только одного конкретного дома, и соответственно потратить их можно только на капремонт данного дома.  

Основной же принцип «общего котла» - ежемесячно платят все, а ремонтируются дома в порядке очереди, установленной региональной программой.

За сохранность денег в «общем котле» отвечает региональный оператор. Если он не справится со своей задачей, ответственность ляжет на региональные власти. 

В случае если многоквартирный дом был включен в региональную программу капитального ремонта и впоследствии признан аварийным, средства из фонда капитального ремонта направляются на снос или на реконструкцию дома, а собственники действуют по одному из четырех вариантов: 

• - могут заказать и провести за свой счет реконструкцию многоквартирного дома,
• - могут снести дом, продать земельный участок, поделить полученные деньги и за свой счет переселиться в другое жилье,
• - могут снести дом и построить на его месте новый за счет собственных средств,
• - могут стать нанимателями жилья по договору социального найма. 

А вот жильцы многоквартирных домов, признанных до 1 января 2012 года аварийными и подлежащими сносу, расселяются в новое жилье бесплатно, за счет бюджетных средств. Расселение в рамках федеральной программы должно завершиться в 2017 году. 

Это собрание? Или балаган? 

Сегодня сфера ЖКХ считается одной из самых проблемных. Но причина здесь не только в неэффективности управляющих компаний, в низкой компетентности руководителей ТСЖ и т.д. и т.п. Причина еще и в том, что подавляющее большинство жильцов относятся к самим зданиям как к автобусным остановкам, мол, пусть власти сами решают, когда и что ремонтировать. Зачастую люди  видят, что за их домом плохо следят, но даже тогда они не приходят на общее собрание, не разбираются в отчетах управляющей компании, не предлагают свои идеи по изменению отношений с УК. 

Между тем велика вероятность того, что за собственную пассивность собственникам помещений придется платить рублем.  

Для того чтобы поддерживать дом в нормальном состоянии, собственники должны уяснить для себя следующее:

• - общее имущество собственников помещений - это имущество, за которое тоже нужно нести ответственность, 
• - никто, кроме собственников помещений в доме, не может принять решение относительно его судьбы, поэтому необходимо, чтобы каждый собственник интересовался, чем живет дом, какие вопросы нужно решать,
• - не ленитесь ходить на собрания собственников, ведь только там можно узнать мнение соседей по тем или иным вопросам,
• - не допускайте своим поведением перехода собрания в хаотичную вакханалию,
• - частный дом содержится исключительно на средства собственника, работы в многоквартирном доме также производятся на деньги жильцов, поэтому в наших интересах следить за тем, как они расходуются организациями, предоставляющими услуги ЖКХ,
• - состояние общего имущества напрямую сказывается на стоимости квартир или офисов в многоквартирном доме, поэтому при бесхозяйственном отношении к нему вы день за днем теряете свои деньги,
• - необходимо иметь хотя бы базовые знания о сфере ЖКХ, ведь это сфера услуг, касающаяся самой дорогой части имущества граждан - недвижимости.  

Собрания собственников крайне важны - с этим вряд ли будет спорить любой мало-мальски разбирающийся в ЖКХ человек. Именно здесь решаются ключевые вопросы о том, с какой УК заключить договор, как распределить средства, накопленные на капитальный ремонт, и т.д. Но в реальности такие собрания нередко превращаются в балаган, где жильцы соревнуются в громкости крика и яростности эпитетов. Допускать это крайне нежелательно и непродуктивно.   

 «Азбуку...» читал Сергей Святки.