Поговорим конкретно об услугах. Сначала об услугах жилищных, которые в квитанциях на оплату учитываются в одной-единственной строчке «Содержание и ремонт жилья».  

Приведем здесь минимальный перечень работ, которые входят в понятие «содержание общего имущества». Это:

- осмотр общего имущества (его проводят собственники помещений и представители УК или ТСЖ),

- осмотр и поддержание готовности внутридомовых систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и электроснабжения,

- поддержание температуры и влажности в подъездах, на лестничных клетках и т.д. в соответствии с нормой,

- уборка подъездов и дворов,

- вывоз мусора,

- уход за деревьями, клумбами, кустарниками во дворе. 

Думаю, особо остановиться следует на содержании земельного участка, что является прямой обязанностью управляющей компании. Почему? Во-первых, от того, как оборудована контейнерная площадка и как часто вывозится мусор, зависит санитарное состояние придомовой территории. А во-вторых, уборка снега может стать основной головной болью жильцов, если зимой управляющая компания захочет сэкономить на дворнике. 
Последняя зима на территории Кировской области наглядно показала, что сосульки и наледь на крыше не только становятся причиной конфликтов жильцов дома с управляющей компанией, но и даже приводят к трагедии. Поэтому не будем забывать, что сбивание сосулек и наледи с крыши многоквартирного дома, а также контроль за состоянием оборудования, препятствующего их образованию, также является прямой обязанностью УК. Следует отметить, что, хотя козырьки балконов и являются личной собственностью лиц, приобретших помещение в многоквартирном доме, сбивать наледь с них - все равно прямая обязанность управляющей компании. Именно УК обязана обеспечить безопасность проживания в таком доме.  

Да будет свет!

Пожалуй, самый сложный раздел во всей сфере ЖКХ, который нужно знать грамотному собственнику жилья, - это коммунальные услуги. 
Их, напомним,  всего шесть: холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение  (то есть канализация), отопление, газоснабжение, электроснабжение. 

С 1 января 2016 года в состав коммунальных услуг будет включено обращение с твердыми бытовыми отходами.  

Не надо забывать, что услуги по предоставлению горячей и холодной воды, а также электричества делятся на индивидуальные (то есть предназначенные для каждой конкретной квартиры) и общедомовые (то есть потребляемые в процессе пользования общим имуществом). 
Вопрос, который волнует многих: кто конкретно отвечает за качество ресурса в конкретных сетях? Говоря юридическим языком, кто является исполнителем коммунальных услуг? 

Если в многоквартирном доме в качестве способа управления выбрано управление управляющей организацией, или ТСЖ, или жилищным кооперативом и т.д., то указанные организации по умолчанию и являются исполнителями коммунальных услуг. 

Ресурсоснабжающая организация в данном случае отвечает лишь за предоставление коммунальных ресурсов до границы балансовой принадлежности сетей к исполнителю коммунальной услуги (проще говоря, до границы фундамента многоквартирного дома).  Впрочем, в законе определен перечень случаев, когда исполнителем коммунальной услуги до конечного потребителя является непосредственно ресурсоснабжающая организация.  Так, при наличии у УК (ТСЖ, ЖСК...) задолженности за предоставленные коммунальные услуги более чем за 3 расчетных месяца ресурсоснабжающая организация вправе начать работать с потребителями напрямую.   

Должен, обязан, имею право... 

Скажем теперь об основных обязанностях исполнителя коммунальных услуг (в большинстве случаев - обязанностях управляющей компании). Итак, УК обязана:

- предоставлять потребителю коммунальные услуги в необходимых для него объемах и надлежащего качества,

- заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями, самостоятельно или с привлечением подрядчиков проводить техническое обслуживание внутридомовых систем,

- производить расчет (и перерасчет) размера платы за потребленную коммунальную услугу,

- если собственник  не уверен, что ему правильно начислили платеж или штраф, исполнитель должен немедленно 
(а не «зайдите через недельку») проверить, действительно ли расчеты верны, и выдать потребителю документы, содержащие правильно начисленные платежи,

- если в доме установлен общедомовой прибор учета электричества, воды и т.д., каждый месяц с 23 по 25 число исполнитель должен снимать показания приборов и заносить их в журнал учета,  

- принимать показания индивидуальных приборов - это тоже обязанность исполнителя. К тому же периодически УК должна проверять, совпадают ли данные на приборах учета с показаниями, которые передают жильцы,

- принимать от жильцов жалобы на ненадлежащее исполнение коммунальной услуги, проводить проверку этих фактов, 

- вести учет жалоб, заявлений, обращений. При этом по жалобам на качество коммунальных услуг ответ должен даваться в течение трех рабочих дней,

- не позднее чем за 10 дней информировать жильцов о плановом отключении горячей воды. Если планируется отключение электричества, холодной воды, газа - тоже заранее вывешивать объявления с указанием сроков отключения и подключения...

Впрочем, управляющая компания наделена и правами:

- требовать, чтобы потребитель вовремя и в полном объеме вносил плату за коммунальные услуги, уплачивал штрафы и пени,

- требовать, чтобы в заранее оговоренное время сотрудники УК или работники аварийных служб имели доступ в квартиры (офисы) для проверки технического состояния оборудования. А в случае аварии жильцы обязаны обеспечить доступ в квартиры в любое время,

- раз в шесть месяцев проводить проверку достоверности переданных потребителем показаний приборов учета,

- приостанавливать (или вообще прекращать) подачу газа, горячей воды, электричества, водоотведения в ситуациях, оговоренных правилами (например, при задолженности более 3 месяцев). 

Право потребителя

Теперь самое время рассказать о правах и обязанностях непосредственно потребителей коммунальных услуг. Проще говоря, нас с вами. 
Итак, потребитель имеет право: 

- получать в необходимых объемах коммунальные услуги надлежащего качества,

- получать от исполнителя информацию о том, каким образом была начислена плата за коммунальные услуги, чтобы убедиться, что нет ошибки,

- требовать от УК проведения проверок качества услуг и исправления несоответствий,

- требовать уменьшения платы за коммунальные услуги, если они  были предоставлены некачественно, не в полном объеме или если жильцы квартиры какое-то время отсутствовали,  

- требовать возмещения убытков, если таковые случились из-за того, что коммунальная услуга оказалась ненадлежащего качества. Причем возмещать коммунальщики обязаны не только материальный, но и моральный вред,

- требовать документы (удостоверение личности, наличие полномочий...) у представителя УК или ТСЖ, если тот просит впустить его в квартиру по служебной необходимости (снять показания счетчика и т.п.),

- ставить индивидуальные приборы учета, которые показывают объемы потребленного ресурса (воды, электричества, газа...).
Основные обязанности потребителей:   

- при обнаружении неисправности, при пожаре, потопе или любой иной аварии необходимо срочно сообщить об этом в аварийно-диспетчерскую службу и постараться до приезда специалистов своими силами не дать аварии разрастись (разумеется, если это не угрожает жизни и здоровью), 

- сообщать УК, аварийным службам об обнаружении неисправности приборов учета (и коллективных, и индивидуальных). Неисправностью считается и отсутствие пломбы,

- использовать в своих квартирах индивидуальные приборы учета, в домах - общедомовые,

- самим следить за сроками поверки индивидуальных приборов учета,

- допускать коммунальщиков (в том числе представителей госконтроля и надзора) в свою квартиру в заранее оговоренные сроки (не чаще одного раза в квартал). В случае ЧП аварийщиков придется пустить в любое время дня и ночи,

- если в квартире нет приборов учета, в течение пяти рабочих дней информировать УК (ТСЖ...) о том, что в квартире изменилось число проживающих (даже если гости приехали временно),

- вовремя и в полном объеме платить за коммунальные услуги. 

Кроме того, нельзя:

- использовать бытовые приборы, мощность которых превышает максимально допустимые нагрузки на сеть,

- сливать теплоноситель из батарей (если нет разрешения),

- самовольно снимать, отключать или увеличивать число батарей в квартирах и офисах,

- самовольно срывать пломбы с приборов учета, снимать приборы учета или «скручивать» счетчики,

- несанкционированно подключать свое оборудование к внутридомовым сетям в обход индивидуальных приборов учета...

О размерах платы за предоставленные услуги - в нашей следующей публикации.

Сергей Святки. "Вятский край"