Основы работы сферы жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) должен знать каждый россиянин. Лишь грамотные потребители коммунальных услуг сделают рынок понятным и заставят его наконец работать по правилам. Именно так рассуждали серьезные господа из Минстроя России и «Школы грамотного потребителя», готовя к выпуску первый в России учебник  для потребителей услуг ЖКХ. А проще говоря, «Азбуку».

Давайте почитаем эту «Азбуку для потребителей услуг ЖКХ» вдумчиво, внимательно. А для начала зададимся простым вопросом: для чего существует сфера жилищно-коммунального хозяйства? Ответ тоже прост: для того чтобы обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме и централизованное предоставление коммунальных ресурсов в многоквартирных и индивидуальных жилых домах.  В идеале главная цель - сделать так, чтобы в каждой квартире всегда было тепло и светло, в каждом дворе - чисто и уютно, и при этом собственникам жилья не пришлось платить за эти удобства слишком дорогую цену. 

Чтобы не было путаницы в дальнейшем, «Азбука» дает определения:

Собственник помещения в многоквартирном доме -  лицо, имеющее в собственности  жилое или нежилое помещение. (При этом собственник, как правило, имеет на руках стандартный документ - свидетельство о праве собственности). Если же вы живете в муниципальной или съемной квартире,  тогда вы -  наниматель помещения.    

Управляющая организация - организация, которая на основании договора управления предоставляет услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, услуги по управлению им, а также предоставляет коммунальные услуги лицам, пользующимся помещениями в многоквартирном доме.

Ресурсоснабжающая организация -  это поставщик коммунальных ресурсов (электричества, газа, воды, отопления). 

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) - некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом, осуществления деятельности по его содержанию и ремонту и деятельности, направленной на предоставление коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данном доме. 

В России существует трехступенчатая система контроля за работой организаций, предоставляющих жилищные и коммунальные услуги. Первая ступень - это совет дома и общественные организации по защите прав потребителей. Вторая - это контроль со стороны районных и городских администраций. И, наконец, третья - это государственный жилищный надзор, который непосредственно на практике осуществляет государственная жилищная инспекция (ГЖИ). Именно этой строгой официальной организации предоставлены самые широкие полномочия. Следовательно, если у вас управляющая компания не справляется со своими обязанностями, коммунальные услуги предоставляются не должным образом, если наступили холода, а в вашем доме до сих пор не включили батареи, если нет горячей воды или напор воды в кране постоянно слабый - обращайтесь в ГЖИ. Кстати, все коммунальные услуги легко запомнить - их всего шесть. Это: горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление. 

При этом, если за поставку коммунального ресурса до границы (до стены) многоквартирного дома всегда отвечает ресурсоснабжающая организация, то внутри дома эта обязанность лежит, как правило, на управляющей компании или на товариществе собственников жилья. 

Собственник, знай свою ответственность   

Теперь самое время сказать о том, какие права и обязанности имеет непосредственно собственник. Собственник жилья - это его хозяин. Он имеет полное право сдавать свою квартиру внаем, продать ее, подарить, завещать... Однако надо помнить, что квартира - это не дом в деревне, она окружена такими же квартирами со своими собственниками, а также общим имуществом: лестничными клетками, лифтами, крышей, подвалом... 

Совсем не лишним будет привести  полный перечень того, что же относится к общему имуществу в многоквартирном доме. Это:   

- лестничные площадки, лестницы, лифты,

- место, где размещается лифт (лифтовая шахта). В доме может быть оборудована и вентиляционная шахта - она тоже считается общим имуществом,

- технический этаж (для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций),

- помещения для социально-бытовых потребностей (колясочные, комнаты отдыха, спортзал, танцевальная комната...), 

- крыша,

- ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома (прежде всего к ним относятся стены). А также непосредственно балконная плита. (А вот парапет, застекленная часть балкона и козырек - это личное имущество собственника), 

- технический подвал (здесь также размещаются инженерное оборудование и коммунальные сети дома), 

- земельный участок - это территория, предназначенная для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома. На участке располагаются непосредственно сам дом, элементы благоустройства (площадки для сушки белья и чистки ковров, детские и спортивные площадки с озеленением и необходимым оборудованием, коллективные автостоянки, гаражи...) и иные объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации. 

По общему правилу все, что находится на земельном участке, является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Исключение составляют только коммунальные сети, проходящие вне дома, и муниципальные дороги. 

И еще одно весьма любопытное дополнение: инженерные коммуникации в многоквартирном доме (а это и система отопления, и внутридомовая система водоснабжения со всеми стояками, ответвлениями и коллективными приборами учета, система газоснабжения и внутренняя система электроснабжения) также признаются общим имуществом при наличии единственного, но очень важного признака: они должны обслуживать более одного помещения в многоквартирном доме.   

Одна голова хорошо, а две лучше

Главный орган, принимающий решения по всем основным вопросам в многоквартирном доме, - это общее собрание собственников помещений. При этом принятые на общем собрании решения обязательны к исполнению для всех жильцов без исключения. Это практически закон. 

В прямой компетенции общего собрания решение следующих вопросов:

- выбор способа управления домом,

- реконструкция дома или строительство зданий и сооружений на своем земельном участке, а также ограничение въезда на него,

- выбор способа формирования фонда капитального ремонта,

- проведение текущего ремонта общего имущества,

- использование общего имущества собственников в рекламных или иных коммерческих целях и т.п. 

При этом существует  два вида собраний собственников: годовое общее собрание, которое является обязательным, и внеочередное собрание, которое носит добровольный характер участия, а инициировать его может практически любой собственник помещений многоквартирного дома. К примеру, молодые мамы собрались и решили, что им во дворе нужна детская площадка. Или автовладельцы дома решили оборудовать дополнительную автостоянку... Инициировать собрание может и управляющая компания, вынося на повестку дня вопросы исключительно своей компетенции. 
Необходимо помнить здесь и о кворуме: собрание только тогда правомочно, когда в нем принимают участие собственники, имеющие не менее 50 процентов голосов. А при принятии особых решений (они специально оговорены в Жилищном кодексе) необходимо даже 2/3 голосов.      

Протокол общего собрания собственников законодательно получил статус официального документа. Соответственно любая его подделка, а тем более подделка результатов голосования влечет за собой уголовную ответственность. 

Впрочем, хорошая явка на общее собрание собственников помещений - голубая мечта любого председателя  совета многоквартирного дома. Как показывает практика, собрать всех жильцов в одно время и в одном месте  бывает практически невозможно. Добиться даже 50-процентного кворума - задача почти невыполнимая.

Но поскольку решения все-таки принимать надо, инициаторы собраний все чаще выбирают иную форму - заочное голосование. Но заочное голосование можно провести только после безрезультатного проведения очного собрания с идентичной повесткой дня. 

Управляй, управленец  

Существует три способа управления многоквартирным домом. Первый вариант - непосредственное управление самими собственниками. Но он возможен лишь в том случае, если количество квартир в доме не превышает тридцати. 

Второй вариант - управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным кооперативом  (ЖК) или иным специализированным потребительским кооперативом (СПК). При этом будем помнить, что ТСЖ - это некоммерческая организация. Не случайно главным плюсом такой управляющей организации является тот факт, что все денежные средства собственников аккумулируются на расчетном счете ТСЖ и расходуются только на нужды дома; а для проведения капитального ремонта здесь открывают спецсчет. 

Наконец, третий и, пожалуй, самый распространенный на сегодня вариант управления - через управляющую компанию. Жилищный кодекс требует, чтобы управляющая компания выполняла абсолютно все работы, которые предусмотрены минимальным перечнем и заказаны ей собственниками по договору. При этом УК может нанимать другие подрядные организации, но все равно всю ответственность за качество услуг несет именно она. И все, кажется, было бы хорошо и славно, однако управляющая компания в один весьма несчастливый миг может обанкротиться, соответственно все накопленные деньги жильцов уйдут «в никуда». 

К сожалению, с подобной практикой банкротства крупных УК кировчане уже знакомы не понаслышке. 

 Сергей Святки.  (Продолжение следует).